Nuda proprietà

[WBB]

Una persona a me vicinissima sta vendendo la nuda proprietà, secondo voi è fattibile farcela senza cascare in mano alle agenzie? Secondo me, servono solo se
- non ci sei
- non hai tempo
- la casa è una sola
e non ricorre nessuna delle 3 condizioni: le persone ci sono, hanno tempo e la casa è molto bella e in zona di pregio.
Avete esperienza in merito? Oppure siete agenti immobiliari?

Il dubbio viene perché messo l'annuncio si sta verificando uno tsunami di agenzie che se ne morono per prendere la casa, ma di privato manco uno!

[BobCouto]

Una persona a me vicinissima sta vendendo la nuda proprietà, secondo voi è fattibile farcela senza cascare in mano alle agenzie? Secondo me, servono solo se
- non ci sei
- non hai tempo
- la casa è una sola
e non ricorre nessuna delle 3 condizioni: le persone ci sono, hanno tempo e la casa è molto bella e in zona di pregio.
Avete esperienza in merito? Oppure siete agenti immobiliari?

Il dubbio viene perché messo l'annuncio si sta verificando uno tsunami di agenzie che se ne morono per prendere la casa, ma di privato manco uno!

E' inevitabile. Anche il "NO ASSOLUTO AGENZIE" non li scoraggia: ti bombardano di telefonate. E non mollano nemmeno di fronte agli insulti più orrendi.

Le probabilità di "realizzare", con l'agenzia di mezzo, secondo me non aumentano: l'unica variabile che fa la differenza è un prezzo allettante. Se si VUOLE vendere, conviene centrare il prezzo e si chiude in breve. Se invece uno vende "solo se mi danno tot" si deve preparare a vedersi la casa invasa da estranei (50-150 visite, in media) che poi spariranno regolarmente. In questo senso l'agenzia aiuta molto nella gestione/organizzazione degli appuntamenti, ma se in casa ci abitate cambia poco.

Il mio consiglio è: centrare il prezzo, se veramente si VUOLE vendere, invece di iniziare una litania che dura uno-due anni, se va bene.

[CeiZanettiGarbuglia]

No Agenzie.
Ci vuole un po' di pazienza, ma ne vale la pena.
Considerare che in questo momento il mercato immobiliare è semistagnante, però se la zona è di pregio, centrale o  semicentrale e se si ignorano i prezzi 2001/2008, alla fine si vende.

[disabitato]

Io sono ancora in cerca di una casa..

... parliamone caro WBB.. 

[Reflexblue]

Io ho avuto esperienza, ma nel mio caso sussistevano due condizioni su tre: non ci abitavo -era di mia nonna-, e non avevo tempo.

Ho tentato di venderla da solo, ma è stato un bagno di sangue. Decine di telefonate, gente che ti sposta l'appuntamento, uscire dal lavoro e fiondarsi di corsa dall'altra parte della città.. Insomma, sono stato costretto ad affidarmi ad un'agenzia.

Ora non so se questa è una violazione del regolamento del sito, in tal caso intervenite, ma lascia perdere Toscano!

[CeiZanettiGarbuglia]

No c'è bisogno di fare i nomi, sono uno peggio dell'altro. 

[fiDelio]

In linea di massima le cose dette da Couto sono condivisibili.
Se si vuole vendere presto il prezzo và assolutamente centrato.
Per quanto riguarda le agenzie gli si può proporre di prendere le commissioni solamente dal compratore e non dal venditore o riconoscergli al massimo massimo l'1-1,5% e senza esclusiva. Alcune potrebbero accettare e le altre te ne liberi velocemente.
Sembra strano ma in questo periodo di crisi è più facile comprare che vendere.

[disabitato]

Buon fiDelio..

io trovo assurdo che sia il compratore a dover pagare le commissioni. Tu agenzia fornisci un servizio e chi vende.. non a chi compra. Mi chiedi un 3-4 % a fronte di un tour di 10 minuti della casa.. poi a parte mi devo pagare notaio, trasloco ecc ecc..

Io invece sto trovando enormi difficiltà a comprare. Pur avendo un budget non indifferente, non riesco a trovare nulla di decente che non sia allo sprofondo.

Mi sono stati chiesti per una grotta sopra il ponte della ranocchia (alberone) per un soggiorno-cucina-2camere-bagno (85mq circa) COMPLETAMENTE DA RIFARE (impianti, tramezzi, pavimenti, infissi.. TUTTO!), sopra ad un incrocio trafficato, sopra alla ferrovia.. 390mila euro.

non avete idea del tempo che mi stanno facendo perdere...

[fiDelio]

Disabitato, in linea di principio il tuo ragionamento non fà una grinza. Però le agenzie immobiliari hanno in primis bisogno di case da vendere e tu venditore gli dai proprio quello di cui hanno bisogno. Il compratore è una conseguenza, è la figura che gli permetterà di guadagnare.

Non conosco bene il mercato immobiliare di Roma, ma da quello che descrivi siamo alla follia più totale.

Spostati nell'amena provincia  e troverai una situazione molto più abbordabile.

[disabitato]

Concordo con quanto dici, ma un 3% a fronte di un non-servizio mi sembra un po' pretestuoso.

Tempo fa stavo vedendo un appartamento, c'era anche il venditore presente. Manifestato il mio interesse, chiedo all'agente quanto fosse il suo compenso (a fronte sempre del magnifico tour di 10 min), e mi sento rispondere il 3% (12mila euro). Con molta tranquillità dico ad alta voce che giustamente il lavoro va retribuito ecc ecc.. ma che inevitabilmente questi 12mila euro sarebbero stati tolti dai margini di trattativa con il venditore. 
Il venditore ha cominciato a sudar freddo.. ed a balbettare.. invitando l'agente a rivedere la sua commissione. 

Ho perso tempo ma almeno me so' fatto due risate..

[fiDelio]

Le commissioni immobiliari sono troppo alte.
Ci devi trattare. Qualche agenzia disposta a scendere a più miti consigli la trovi. E non è detto che lo faccia perchè lavori meno bene.

[Reflexblue]

La commissione a Roma la prendono esclusivamente dal compratore, ormai è qualche anno che funziona così.
Però, come scrive correttamente fidelio, puoi trattare.
Io, quando cercavo casa, ragionavo così: mi imponevo un budget per quella casa, composto da prezzo + commissione. Se il venditore rilanciava sottraevo alla commissione. Stai tranquillo che pur di vendere le agenzie abbassano le pretese. Per loro è meglio 10mila subito piuttosto che 14/15mila fra due mesi. Ovviamente c'è un margine al di sotto del quale non vanno.

Mi sono stati chiesti per una grotta sopra il ponte della ranocchia (alberone) per un soggiorno-cucina-2camere-bagno (85mq circa) COMPLETAMENTE DA RIFARE (impianti, tramezzi, pavimenti, infissi.. TUTTO!), sopra ad un incrocio trafficato, sopra alla ferrovia.. 390mila euro.

Guarda che come richiesta ci siamo, eh. A Roma il mercato immobiliare è fuori da ogni logica. 

[Skorpius]

ma quanti anni ha l'usufruttuario

[Reflexblue]

Ah, brutta domanda. 

[Clazia]

ma quanti anni ha l'usufruttuario

domanda intelligente, oserei dire fondamentale

Ah, brutta domanda. 

eh, vero, potrebbe sembrare tale, ma la risposta è una cosa indispensabile da valutare in questo caso.

[Matita]

La nuda proprieta' va calcolata con la formula che se ritrovo la posto.

e' FONDAMENTALE , sapere l'eta' e chi c'è in quella casa oltre al proprietario , che in caso di "trapasso" , non è detto garantisca la disponibilita' del bene.

Ocio.

[Matita]

Età Usufruttuario Coefficiente Usufrutto % Nuda proprietà %
da 0 a 20 95,00 95,00 5,00
da 21 a 30 90,00 90,00 10,00
da 31 a 40 85,00 85,00 15,00
da 41 a 45 80,00 80,00 20,00
da 46 a 50 75,00 75,00 25,00
da 51 a 53 70,00 70,00 30,00
da 54 a 56 65,00 65,00 35,00
da 57 a 60 60,00 60,00 40,00
da 61 a 63 55,00 55,00 45,00
da 64 a 66 50,00 50,00 50,00
da 67 a 69 45,00 45,00 55,00
da 70 a 72 40,00 40,00 60,00
da 73 a 75 35,00 35,00 65,00
da 76 a 78 30,00 30,00 70,00
da 79 a 82 25,00 25,00 75,00
da 83 a 86 20,00 20,00 80,00
da 87 a 92 15,00 15,00 85,00
da 93 a 99 10,00 10,00 90,00


Calcolo del valore dell'usufrutto
Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 200.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall'01.01.2010 è del 1,00 %), si ottiene così

la rendita annua = euro 200.000 X 1,00 % = euro 2.000.
La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 51 anni)
= euro 2.000 X 70 = euro 140.000 (valore dell'usufrutto).


Calcolo del valore della nuda proprietà
Lo si ottiene per differenza. Nell'esempio: euro 200.000 - 140.000 = euro 60.000. Rimanendo nell'esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 200.000) incasserebbe euro 60.000, mantenendo la disponibilità dell'appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell'appartamento, deve aspettare la morte dell'usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 200.000 al prezzo di euro 60.000.

[WBB]

L'usufruttuaria ha 81 anni e vive da sola in casa.
E la casa è intestata unicamente a lei.

Per disabitato, se sei interessato, è a qualche decina di metri da dove abiti, diciamo nella via principale di cui la tua è traversa, e visto il caso da te descritto all'alberone, non c'è minimamente paragone (c'è e fa rima  ), ma ripeto è nuda proprietà quindi disponibile solo fra un tempo x indefinibile. Lo reputo un ottimo investimento, le agenzie come capivano più o meno dov'era (mai dato l'indirizzo preciso) si ingrifavano come un ergastolano in una sauna femminile

Nel frattempo, continuano le agenzie ma privati anco uno, mi viene il dubbio che questo tipo di mercato delle n.p. sia un po' particolare e passi per la maggior parte tramite le terribili agenzie...

[disabitato]

parliamone in privato o al bar..

[WBB]

parliamone in privato o al bar..

vossignoria tiene un pvt
rsvp