Stadio: perchè la S.S. Lazio non ha alcun progetto?

[Russotto]

io penso che sulla tiberina sia praticamente impossibile perchè è a monte della diga. quindi non puoi sfruttare la eventuale decisione pro roma e dire allora pure io. se si vuole sfruttare il traino della questione roma andrebbe trovata un'altra area di concerto col comune, un'alleanza con un altro costruttore ecc. è una faccenda lunga e complicata. e il risultato finale per la lazio sarebbe meno conveniente rispetto a quello ipotetico della tiberina.

viceversa se si vuole fare una cosa piu in piccolo, tipo flaminio, bisognerebbe vedere come hanno coperto le spese nel caso di stadio e basta (l'udinese) o di stadio e poco altro (juve) e fare qualcosa di simile. ma consci che, dal punto di vista del fatturato, si sarebbe perso un treno che non ripassa.

ma alla Juve non hanno concesso proprio adesso un'autorizzazione a costruire un'area commerciale attigua allo stadio? Io così avevo letto. Era una bufala?

Mi pare che comunque siamo tutti d'accordo che ormai sulla Tiberina non se po fa niente.

[Fabio70rm]

Curioso come sulla Tiberina non si può far niente.

Invece sull'ex parco della Marcigliana, ora Porta di Roma? Cragnotti la chiese più volte, gli risposero "nooooo ci sarà un parco non aaaspeculazione!!!", poi arrivò Ikea e tutto l'ambaradam....che fine ha fatto il parco?

O vogliamo parlare di Roma est e quartiere Ponte di Nona, costruito sbragando e distruggendo le fonti dell'Acqua Santa??

Quando si parla di "speculazione" lo si dovrebbe dire per questi schifi, non solo per il progetto di Lotito.

Parliamoci chiaro: stadio senza indotto commerciale da affittare alla GDO equivale a darselo in faccia e a non farci nulla a livello patrimoniale.

La verità è che la molazza Lotito sulla Tiberina da fastidio alla mafia dei costruttori romani, vera piaga di questa città.

Trovare altre aree rispetto alla Tiberina? Si, ok, quali? Di chi sono? Quanto ti chiedono?

Sul Flaminio infine: NON SI PUO' FARE IN ALCUN MODO!!!

[disabitato]

Per area commerciale intendo dedicata esclusivamente alla vendita del merchandising ed eventualmente di prodotti degli sponsor, un ristorante un bar. Non un centro commerciale.
Ma ci interessa lo stadio o una speculazione come Tor di Valle?

Speculazione tutta la vita.

[Matita]

Costo impianto ?

Quante partite , quanti paganti a partita e per quanti anni servono per chiudere st'investimento e mandarlo da debito a reddito ?

[ThomasDoll]

Costo impianto ?

Quante partite , quanti paganti a partita e per quanti anni servono per chiudere st'investimento e mandarlo da debito a reddito ?

Maremma maiala, lo dico da 15 anni, lo stadio se non sei la Juve ti può far fallire

[MagoMerlino]

Maremma maiala, lo dico da 15 anni, lo stadio se non sei la Juve ti può far fallire

E se sei l'Udinese?

[Matita]

Maremma maiala, lo dico da 15 anni, lo stadio se non sei la Juve ti può far fallire

È proprio lì che volevo arrivare.

[fish_mark]

È proprio lì che volevo arrivare.

Ah, ma allora lo stadio non è più la cornucopia che ci porta Cristiano Ronaldo con Messi in panchina.
Ma non s'era detto che avrebbe fatto esplodere di 100 milioni l'anno il fatturato della nostra amata società?

Che poi, per fare uno stadio appena decente (dico lo stadio, l'impianto, il catino, le gradinate, il campo e gli spogliatoi con spa) servirebbero sui 150-200 milioni. Mi chiedo se dovesse essere così impossibile anche per una società come la SSLazio attivare un investimento del genere da ammortizzare in almeno ... 23 anni, proprio come si è ammortizzato il debito fiscale di 150 milioni una decina di anni fa, mas o menos.
A mio parere, si sa molto isolato e quindi di trascurabile importanza, non dovrebbe essere proprio impossibile, ma questo porterebbe a cosa?

Questa Lazio tutta lotitiana produce dal botteghino, con e senza coppe (qualche EL che portano gli stessi spettatori di un amichevole con l'Ostiamare), porta sui 10 miloni l'anno. Con lo stadio di proprietà bello figo si potrebbe arrivare a una 15ina, magari qualcosa di più con qualche prestigiosa partita di Champions, ma lì si dovrebbero auemntare gli investimenti sul core business, ossia la squadra. A quel punto, servirebbe qualche concerto dei Duran Duran o di Al Bano, con qualche convention dei predicatori americani, per arraffare i 20 miloni di fatturato.

Insomma, 'sto stadio ce serve o nun ce serve. No, perché all'Arsenal stanno rifacendo i conti e non è che ...

Ti prego Jim, mi faresti un business plan?

[Matita]

Ah, ma allora lo stadio non è più la cornucopia che ci porta Cristiano Ronaldo con Messi in panchina.
Ma non s'era detto che avrebbe fatto esplodere di 100 milioni l'anno il fatturato della nostra amata società?

Non ti eccitare.

Rispondi senza romanzare che nsei bono

Costo impianto ?

Quante partite , quanti paganti a partita e per quanti anni servono per chiudere st'investimento e mandarlo da debito a reddito ?

[borgorosso]

Credo che la domanda sia mal posta, in quanto oltre al vantaggio in termini di spettatori dovrebbe esserci una speculazione (in accezione neutra) ad ammortizzare le spese, nonché edilizia commerciale per ritorni economici immediati


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[fish_mark]

Non ti eccitare.

Rispondi senza romanzare che nsei bono

Premesso che per le eccitazioni su internet (ma anche e soprattutto fuori da internet) c'è molto di più diretto di un topic sullo stadio, ho scritto e molto e ho posto una domanda, ancorché romanzata.
Del resto, i problemi non sono sempre sintetizzabili in due righe.
Che poi un paio di cifre ce le avrei pure messe, quindi con un po' di sforzo ci si arriva.

In ogni caso, sai bene come la penso. Lo stadio serve principalmente agli azionisti principali della società.
Curioso notare come l'intervista di Pelonzi ci dia un retroscena piuttosto interessante sullo schema di proprietà dello stadio tra SSLazio e principale azionista, sulla falsariga di quello che tanto ha scandalizzato il tifoso romanista (Pallotta proprietario dell'impianto e la AS che gli paga l'affitto).

[franz_kappa]

Due considerazioni al volo.

1) Il debito, per una Società, non è un problema sino a quando i flussi di cassa consentono di ripagare il costo del debito, contabilizzati annualmente. Quindi non mi chiederei entro quanto tempo il Gruppo SS Lazio Spa rientrerebbe dell'investimento in uno stadio di proprietà (per inciso: l'investimento non sarebbe, con ogni probabilità, sostenuto dal Gruppo SS Lazio Spa), perché si tratta di domanda mal posta. Mi chiederei, piuttosto, quale impatto sul giro d'affari annuale potrebbe avere uno stadio di proprietà.
Quali fonti di ricavo possiamo immaginare? In primo luogo quelli che in inglese vengono definite "matchday revenues" (incassi da biglietteria e consumi commerciali di varia natura nell'ambito dell'evento sportivo). Poi andrebbe considerato il mancato esborso per l'affitto dell'impianto, che oggi va al Coni. Non è facile realizzare stime credibili ma una cifra nell'ordine dei 5-10 milioni annui di extra ricavi potrebbe avere un senso.

2) Il principale effetto positivo derivante dalla realizzazione di un impianto di proprietà - che andrebbe tuttavia conferito alla Società calcistica - si misura nel consolidamento patrimoniale che esso permette. Più capitale = più debito, quindi maggior capacità di sostenere gestioni squilibrate (e che dunque producono annualmente perdite) ricorrendo all'indebitamento finanziario.

Tutto bene, dunque? Decisamente no.
Le questioni aperte restano molte. E si tratta di questioni di grande rilevanza. Le due principali:
a) chi sosterrebbe l'ingente investimento finanziario per la realizzazione di un progetto integrato (strutture sportive e non) il cui costo sarebbe nell'ordine delle centinaia di milioni di euro? E a prezzo di cosa l'impianto, una volta realizzato, potrebbe venir conferito al Gruppo SS Lazio Spa.
b) quale rischio potenziale sarebbe rappresentato dall'avere una struttura di proprietà, magari con capienza di 40-45mila spettatori, occupata in media dal 50% degli spettatori potenziali? fish_mark ha citato l'arsenal, che ottiene coefficienti di riempimento superiori al 95% in un impianto da 60mila posti. Ma il Regno Unito è un altro mondo e in esso si manifestano altri stili di consumo e altre modalità di fruizione dell'evento sportivo.

[Matita]

Bene.

Ma solo con lo Stadio, il "patrimonio" lo certifichi alla fine dei costi,quando cioè l'investimento è rientrato. 15/20 anni ? In pratica la situazione attuale come con la rata del fisco protratta per altri 15/20 anni. Mentre con gli introiti da "speculazione" , potresti rientrare e sfruttare molto prima il "patrimonio".
Mi spiego meglio, non puoi utilizzare il "patrimonio stadio" dandolo in garanzia finchè esso non è tuo ma ancora in parte della banca (credito sportivo od altro istituto) , ma solo quando sei il legittimo e unico propietario.
Credo.


Anche perchè :

se non sei la Juve ti può far fallire

E noi siamo troppo soggetti ai "venti che soffiano" , per fornire adeguate garanzie....

[Russotto]

Ripeto: se tutta la speculazione fosse fatta dalla Lotito SPA e non dalla Lazio, che avrebbe solo il ruolo di cliente, affittando lo Stadio vero e proprio, mi spiegate chi garantisce che i ricavi di questa speculazione sarebbero reinvestiti nella squadra? Perchè non solo non ci sarebbe nessun obbligo, ma probabilmente manco la possibilità dato che sarebbero due società diverse e separate che, come spiegato da Pelonzi, avrebbero in comune solo il dirigente e, come sappiamo, i regolamenti UEFA non consentono meri trasferimenti di denaro per rinforzare le società di calcio.
Quindi?

La domanda è un'altra: detto che lo Stadio SICURAMENTE ci serve. Sta speculazione, ce serve o non ce serve???

[Matita]

http://www.biancocelesti.org/index.php?topic=29385.20

[Russotto]

http://www.biancocelesti.org/index.php?topic=29385.20

[franz_kappa]

La domanda è un'altra: detto che lo Stadio SICURAMENTE ci serve. Sta speculazione, ce serve o non ce serve???

Suggerimento: chiamiamola operazione di valorizzazione immobiliare. 'Speculazione' (prima di tutto per un retaggio culturale) trasla la discussione su un piano problematico, aprendo il campo a considerazioni di natura etica che si contrappongono a riflessioni di matrice più economico-finanziaria.

Dico la mia, da profano: senza una 'valorizzazione immobiliare' a latere un nuovo stadio per la Lazio non si potrà realizzare, a occhio e croce. Quindi una simile operazione, realizzata in via maggioritaria da un soggetto terzo rispetto alla Lazio (ma Il Gruppo SS Lazio Spa potrebbe sempre partecipare all'impresa, con una quota di minoranza attraverso una nuova società costituita ad hoc. Una SS Lazio Real Estate, per dire...), appare l'unica e la più semplice via per approdare all'edificazione di un impianto di proprietà della Lazio.

E' sul concetto di proprietà che dobbiamo riflettere: in che modo, ovvero, la Lazio diverrebbe proprietaria (o concetto assimilabile alla proprietà. Si potrebbe anche ipotizzare un affitto o persino usufrutto a lungo termine, minimo 20-30 anni...) di quell'impianto. Ma su questo temo non abbiamo risposte, al momento.

Una volta superato questo passaggio, una volta sollevata la Lazio dal peso, potenzialmente schiacciante, del rimborso del debito contratto per la realizzazione dello stadio, potremo discutere più serenamente - nel senso di ragionare con la tranquillità data dalla ragionevole consapevolezza che il nuovo stadio non potrebbe precipitare il Gruppo SS Lazio Spa in un maelstrom di debiti destinati ad autoalimentarsi - sui potenziali effetti positivi di un nuovo impianto sulla gestione caratteristica del Club (= incassi da biglietteria, proventi commerciali, operazioni di valorizzazione dell'impianto in contesti extra-calcistici, tipo eventi diversi, etc).

[fish_mark]

intervista interessantissima:

Stadio Flaminio, Pelonzi (PD): "Organizzo un tavolo in Campidoglio, voglio tirare Lotito per la giacchetta..."

Consigliere comunale del Pd capitolino, Giulio Pelonzi, 45 anni, da membro della Commissione “Urbanistica”, sta seguendo con particolare attenzione l'iter per la realizzazione dello stadio a Tor di Valle. Da esperto in materia – era già consigliere quando Claudio Lotito, prima con il sindaco 'giornalista ex politico italo-sloveno che copia canzoni altrui (e che porta iella)'  poi con Alemanno, provo a far passare il suo progetto dello Stadio delle Aquile da realizzarsi sulla Tiberina  - illustra lo stato dell'arte sull'impianto dei proponenti Parnasi e Pallotta. Tifoso laziale, già presidente del Lazio Club Campidoglio, Pelonzi lancia la sfida al presidente della Lazio sul Flaminio. “Lotito è caparbio, ma organizzo un convegno in Campidoglio: lo voglio tirare per la giacchetta...”.     
 
Che progetto era quello presentato da Claudio Lotito nel 2005 inerente la costruzione di uno stadio nei pressi della via Tiberina?
“C'erano tre problemi in particolare. In primis, c'erano 1,8 milioni di metri cubi privati in compensazione rispetto allo stadio, la maggior parte di quali, circa l'80%, unità abitative private, pari a circa 10mila nuovi abitanti. Segnalo che, superata tale soglia, le istituzioni pubbliche devono, per legge, portare lì tutti i servizi come ospedali, vigili e altro. In secondo luogo, il non chiaro rapporto tra la società che prende il mutuo erogato dal credito sportivo e la Lazio, l'unico legame era la persona fisica di Claudio Lotito. Ricordo che all'epoca dissi al presidente Lotito “le auguro lunga vita ma, qualsiasi cosa le dovesse succedere, la Lazio non può trovarsi, improvvisamente, senza quelle cubature ma solo con le rate del mutuo da pagare...”. Il terzo scoglio riguardava l'ubicazione: quell'area era in parte sotto il livello del Tevere con relative problematiche idrogeologiche, la Tiberina che andava raddoppiata, una fermata della Ferrovia e uno svincolo autostradale da realizzare ex novo. In sostanza opere pubbliche che sarebbero stato a carico della collettività. Così proposta era irrealizzabile, Lotito provò a far votare due delibere con 'giornalista ex politico italo-sloveno che copia canzoni altrui (e che porta iella)' e Alemanno, proponenti i 4 consiglieri Udc: vennero bocciate da 56 consiglieri, votarono a favore solo i proponenti”.
 
Se Lotito presentasse un nuovo progetto stile Parnasi-Pallotta troverebbe lo stesso atteggiamento avuto dall'allora giunta Marino?
“Premesso che al momento Lotito non ha avanzato alcuna nuova proposta, già allora a Lotito venne detto di trovare aree in previsione di sviluppo, ovvero dove era prevista la fornitura di servizi come viabilità, fogne e altre opere di urbanizzazione primaria. Serve un intervento che abbia un ritorno per la collettività, altrimenti il primo che si alza, con la scusa dello stadio, potrebbe edificare a suo piacimento. Rispetto a quello di Lotito, il progetto Tor di Valle non prevede edilizia residenziale, soprattutto va ad insistere su un'area vuota, senza apportare ulteriore carico su una zona già densamente urbanizzata. Con questo intervento si fanno opere per le quali il Comune non ha i soldi: prendere la metro attraversando l'Ostiense senza rischiare la vita;  allargare l'Ostiense decongestionandola; avere un ponte che unisce i due quartieri ora separati dal Tevere; eliminare il rischio esondazione per un'area attualmente a livello alto da questo punto di vista grazie alle previste opere di messa in sicurezza; si fa un parco verde per la cittadinanza. Se si potesse ridurre il commerciale andrebbe meglio - sempre a parità di opere pubbliche altrimenti non potrebbero usufruire della Legge Stadi e del relativo titolo di Interesse Pubblico - ma io credo che oltre il 20% del taglio delle cubature commerciali non possa essere accettato dalla Eurnova, società proponente. Se questa opera andrà in porto, allora la Lazio sarebbe spronata a muoversi sulla stessa linea, proponendo un progetto che, a quel punto, il Campidoglio non potrebbe rifiutare”.
 
I tifosi della Lazio sognano il Flaminio: esiste questo veto potenziale da parte degli eredi di Pier Luigi Nervi?
“Sì, ma c'è la piena disponibilità da parte della famiglia Nervi a firmare la riqualificazione del Flaminio. Parliamo di un impianto di proprietà comunale per salvare il quale serve un progetto di finanza: il costo reale di una ristrutturazione seria si aggira sui 280 milioni, cifra necessaria per renderlo fruibile, con una capienza di 40mila persone ottenuta ribassando il livello del terreno di gioco; potresti creare un Museo, 900 metri di commerciale. Se consideriamo gli 1,6 mld di euro di Tor di Valle...”.
 
A che punto è la situazione?
“Stiamo cercando di presentare una proposta che coinvolga il II Municipio che vada in questa direzione. Sono cifre importanti ma non impossibili per chi volesse investire. Ripeto, ci sarebbe un ritorno con i parcheggi interrati a viale Tiziano, 900 mq di commerciale, un albergo tra Auditorium e Flaminio, struttura chiesta più volte dal Parco della Musica. Penso anche allo sfruttamento della pubblicità in tutta l'area. Saremmo in una zona con parcheggi a raso, prossima all'Olimpico già abituata a certi carichi, oltretutto collegata con tram, metro a Piazza del Popolo e autobus. Siamo in una zona benestante di Roma, un'utenza che potrebbe far funzionare attività di questo genere”.
 
Ha fatto numeri precisi riferendoti ad un progetto già esistente. Si può pensare ad un incontro in Campidoglio per provare a convincere Lotito sulla bontà dell'operazione, o noi parlandone rischiamo solo di “friggere aria” come si direbbe in gergo?
“Conoscendo Lotito e la sua caparbietà, dote che io apprezzo, lo dobbiamo tirare per la giacchetta.  Io metterei in campo comunque la Polisportiva, perché male che vada il Flaminio diventerebbe la casa di 10mila atleti. Se riuscissimo a varare un progetto con la Polisportiva dentro, sarebbe talmente forte l'appeal sui tifosi che sarebbe, lo dico tra virgolette, tutta la curva a tirare per la giacchetta Lotito. Leggo che anche l'assessore Frongia rilancia spesso l'idea del recupero del Flaminio:  ripeto, io farei un convegno bipartisan, invitando Lotito, cercando di definire la destinazione di quell'impianto. Se non si trova una destinazione di impiego, tra qualche anno il Flaminio sarà archeologia urbana e non potrà nemmeno essere abbattuto perché vietato dalla Legge”.
 
Se non sarà il Flaminio, lo stadio della Lazio quindi non potrebbe ricalcare il progetto pensato per la Via Tiberina.
“Progetto Tor di Valle 400 mln di opere pubbliche a carico dei privati, quello sulla Tiberina prevedeva circa 1,5 mld di euro per essere realizzabile: ma chi li metterebbe, realisticamente?”.

Sub 1) ammortamento ultraventennale per la società non dovrebbe essere un problema, ma è l’impatto sui ricavi. Con la Lazio che fa altalena tra il terzo e l’ottavo posto difficile pensare a coefficienti di riempimento vicini al 95% con effetti sui ricavi apprezzabili. Diciamo che sarà necessario aumentare il livello degli investimenti sul lato della squadra per attirare più clientela, pardon, più tifosi.

Sub 2) mi soffermerei sul Pelonzi ha riferito un retroscena abbastanza clamoroso sulle intenzioni del nostro illo tempore quando parlava di “non chiaro rapporto tra la società che prende il mutuo erogato dal credito sportivo e la Lazio, l'unico legame era la persona fisica di Claudio Lotito. Ricordo che all'epoca dissi al presidente Lotito “le auguro lunga vita ma, qualsiasi cosa le dovesse succedere, la Lazio non può trovarsi, improvvisamente, senza quelle cubature ma solo con le rate del mutuo da pagare...”. Quindi, è sicuro il consolidamento patrimoniale della SSLazio oppure cambierebbe oltre all’impianto anche il titolare del contratto d’affitto dell’impianto?

Per finire sub b) ho citato l’Arsenal che per farsi il suo stadio ha speso annualmente cifre mostruose per ammortizzare l’investimento nell’ordine dei 20-25 milioni di euro.

[Russotto]

Suggerimento: chiamiamola operazione di valorizzazione immobiliare. 'Speculazione' (prima di tutto per un retaggio culturale) trasla la discussione su un piano problematico, aprendo il campo a considerazioni di natura etica che si contrappongono a riflessioni di matrice più economico-finanziaria.

Dico la mia, da profano: senza una 'valorizzazione immobiliare' a latere un nuovo stadio per la Lazio non si potrà realizzare, a occhio e croce. Quindi una simile operazione, realizzata in via maggioritaria da un soggetto terzo rispetto alla Lazio (ma Il Gruppo SS Lazio Spa potrebbe sempre partecipare all'impresa, con una quota di minoranza attraverso una nuova società costituita ad hoc. Una SS Lazio Real Estate, per dire...), appare l'unica e la più semplice via per approdare all'edificazione di un impianto di proprietà della Lazio.

E' sul concetto di proprietà che dobbiamo riflettere: in che modo, ovvero, la Lazio diverrebbe proprietaria (o concetto assimilabile alla proprietà. Si potrebbe anche ipotizzare un affitto o persino usufrutto a lungo termine, minimo 20-30 anni...) di quell'impianto. Ma su questo temo non abbiamo risposte, al momento.

Una volta superato questo passaggio, una volta sollevata la Lazio dal peso, potenzialmente schiacciante, del rimborso del debito contratto per la realizzazione dello stadio, potremo discutere più serenamente - nel senso di ragionare con la tranquillità data dalla ragionevole consapevolezza che il nuovo stadio non potrebbe precipitare il Gruppo SS Lazio Spa in un maelstrom di debiti destinati ad autoalimentarsi - sui potenziali effetti positivi di un nuovo impianto sulla gestione caratteristica del Club (= incassi da biglietteria, proventi commerciali, operazioni di valorizzazione dell'impianto in contesti extra-calcistici, tipo eventi diversi, etc).

Quindi la valorizzazione immobiliare sarebbe l'unica strada per avere un nuovo stadio, e non una possibile alternativa secondo te.

Io però mi preoccupavo più dei flussi finanziari del "dopo". Detto che con la valorizzazione immobiliare sarebbe senz'altro più semplice avere uno stadio (secondo me non è l'unico modo) ma quella "valorizzazione" avrebbe altri vantaggi per la Lazio in termini economici o sarebbe solo un vantaggio per Lotito?
Perchè se lo Stadio servirebbe "solo" per aumentare i ricavi di 5/10 milioni l'anno, a sto punto credo che non ci svolterebbe minimamente la vita in termini di rendimento sportivo.

[Drenai]

La domanda è un'altra: detto che lo Stadio SICURAMENTE ci serve. Sta speculazione, ce serve o non ce serve???

te l'ho già scritto ieri. la speculazione non "serve" alla lazio in sè. ma è necessaria per far sì che lo stadio si costruisca senza che gravi direttamente sulle spalle della lazio.
alla fine chi costruisce deve ritrovarsi in mano parecchi metri cubi appetibili per qualcuno e la lazio deve ritrovarsi uno stadio con annessi e connessi di proprietà senza andare gambe all'aria.
questo è fattibile? bisogna trovare la combinazione di luogo, costruttore e tipologia di impianti da costruire che sia conveniente per tutti.
lotito lo aveva trovato sulla tiberina (almeno a parole) solo che lì difficilmente glielo farebbero fare. ci sono spiragli? alternative? su questo spero si stia lavorando.