Stadio: perchè la S.S. Lazio non ha alcun progetto?

[Russotto]

intervista interessantissima:

Stadio Flaminio, Pelonzi (PD): "Organizzo un tavolo in Campidoglio, voglio tirare Lotito per la giacchetta..."

Consigliere comunale del Pd capitolino, Giulio Pelonzi, 45 anni, da membro della Commissione “Urbanistica”, sta seguendo con particolare attenzione l'iter per la realizzazione dello stadio a Tor di Valle. Da esperto in materia – era già consigliere quando Claudio Lotito, prima con il sindaco 'giornalista ex politico italo-sloveno che copia canzoni altrui (e che porta iella)'  poi con Alemanno, provo a far passare il suo progetto dello Stadio delle Aquile da realizzarsi sulla Tiberina  - illustra lo stato dell'arte sull'impianto dei proponenti Parnasi e Pallotta. Tifoso laziale, già presidente del Lazio Club Campidoglio, Pelonzi lancia la sfida al presidente della Lazio sul Flaminio. “Lotito è caparbio, ma organizzo un convegno in Campidoglio: lo voglio tirare per la giacchetta...”.     
 
Che progetto era quello presentato da Claudio Lotito nel 2005 inerente la costruzione di uno stadio nei pressi della via Tiberina?
“C'erano tre problemi in particolare. In primis, c'erano 1,8 milioni di metri cubi privati in compensazione rispetto allo stadio, la maggior parte di quali, circa l'80%, unità abitative private, pari a circa 10mila nuovi abitanti. Segnalo che, superata tale soglia, le istituzioni pubbliche devono, per legge, portare lì tutti i servizi come ospedali, vigili e altro. In secondo luogo, il non chiaro rapporto tra la società che prende il mutuo erogato dal credito sportivo e la Lazio, l'unico legame era la persona fisica di Claudio Lotito. Ricordo che all'epoca dissi al presidente Lotito “le auguro lunga vita ma, qualsiasi cosa le dovesse succedere, la Lazio non può trovarsi, improvvisamente, senza quelle cubature ma solo con le rate del mutuo da pagare...”. Il terzo scoglio riguardava l'ubicazione: quell'area era in parte sotto il livello del Tevere con relative problematiche idrogeologiche, la Tiberina che andava raddoppiata, una fermata della Ferrovia e uno svincolo autostradale da realizzare ex novo. In sostanza opere pubbliche che sarebbero stato a carico della collettività. Così proposta era irrealizzabile, Lotito provò a far votare due delibere con 'giornalista ex politico italo-sloveno che copia canzoni altrui (e che porta iella)' e Alemanno, proponenti i 4 consiglieri Udc: vennero bocciate da 56 consiglieri, votarono a favore solo i proponenti”.
 
Se Lotito presentasse un nuovo progetto stile Parnasi-Pallotta troverebbe lo stesso atteggiamento avuto dall'allora giunta Marino?
“Premesso che al momento Lotito non ha avanzato alcuna nuova proposta, già allora a Lotito venne detto di trovare aree in previsione di sviluppo, ovvero dove era prevista la fornitura di servizi come viabilità, fogne e altre opere di urbanizzazione primaria. Serve un intervento che abbia un ritorno per la collettività, altrimenti il primo che si alza, con la scusa dello stadio, potrebbe edificare a suo piacimento. Rispetto a quello di Lotito, il progetto Tor di Valle non prevede edilizia residenziale, soprattutto va ad insistere su un'area vuota, senza apportare ulteriore carico su una zona già densamente urbanizzata. Con questo intervento si fanno opere per le quali il Comune non ha i soldi: prendere la metro attraversando l'Ostiense senza rischiare la vita;  allargare l'Ostiense decongestionandola; avere un ponte che unisce i due quartieri ora separati dal Tevere; eliminare il rischio esondazione per un'area attualmente a livello alto da questo punto di vista grazie alle previste opere di messa in sicurezza; si fa un parco verde per la cittadinanza. Se si potesse ridurre il commerciale andrebbe meglio - sempre a parità di opere pubbliche altrimenti non potrebbero usufruire della Legge Stadi e del relativo titolo di Interesse Pubblico - ma io credo che oltre il 20% del taglio delle cubature commerciali non possa essere accettato dalla Eurnova, società proponente. Se questa opera andrà in porto, allora la Lazio sarebbe spronata a muoversi sulla stessa linea, proponendo un progetto che, a quel punto, il Campidoglio non potrebbe rifiutare”.
 
I tifosi della Lazio sognano il Flaminio: esiste questo veto potenziale da parte degli eredi di Pier Luigi Nervi?
“Sì, ma c'è la piena disponibilità da parte della famiglia Nervi a firmare la riqualificazione del Flaminio. Parliamo di un impianto di proprietà comunale per salvare il quale serve un progetto di finanza: il costo reale di una ristrutturazione seria si aggira sui 280 milioni, cifra necessaria per renderlo fruibile, con una capienza di 40mila persone ottenuta ribassando il livello del terreno di gioco; potresti creare un Museo, 900 metri di commerciale. Se consideriamo gli 1,6 mld di euro di Tor di Valle...”.
 
A che punto è la situazione?
“Stiamo cercando di presentare una proposta che coinvolga il II Municipio che vada in questa direzione. Sono cifre importanti ma non impossibili per chi volesse investire. Ripeto, ci sarebbe un ritorno con i parcheggi interrati a viale Tiziano, 900 mq di commerciale, un albergo tra Auditorium e Flaminio, struttura chiesta più volte dal Parco della Musica. Penso anche allo sfruttamento della pubblicità in tutta l'area. Saremmo in una zona con parcheggi a raso, prossima all'Olimpico già abituata a certi carichi, oltretutto collegata con tram, metro a Piazza del Popolo e autobus. Siamo in una zona benestante di Roma, un'utenza che potrebbe far funzionare attività di questo genere”.
 
Ha fatto numeri precisi riferendoti ad un progetto già esistente. Si può pensare ad un incontro in Campidoglio per provare a convincere Lotito sulla bontà dell'operazione, o noi parlandone rischiamo solo di “friggere aria” come si direbbe in gergo?
“Conoscendo Lotito e la sua caparbietà, dote che io apprezzo, lo dobbiamo tirare per la giacchetta.  Io metterei in campo comunque la Polisportiva, perché male che vada il Flaminio diventerebbe la casa di 10mila atleti. Se riuscissimo a varare un progetto con la Polisportiva dentro, sarebbe talmente forte l'appeal sui tifosi che sarebbe, lo dico tra virgolette, tutta la curva a tirare per la giacchetta Lotito. Leggo che anche l'assessore Frongia rilancia spesso l'idea del recupero del Flaminio:  ripeto, io farei un convegno bipartisan, invitando Lotito, cercando di definire la destinazione di quell'impianto. Se non si trova una destinazione di impiego, tra qualche anno il Flaminio sarà archeologia urbana e non potrà nemmeno essere abbattuto perché vietato dalla Legge”.
 
Se non sarà il Flaminio, lo stadio della Lazio quindi non potrebbe ricalcare il progetto pensato per la Via Tiberina.
“Progetto Tor di Valle 400 mln di opere pubbliche a carico dei privati, quello sulla Tiberina prevedeva circa 1,5 mld di euro per essere realizzabile: ma chi li metterebbe, realisticamente?”.

[chemist]

Si interessante. Per i romanisti. Certo, loro piu' di mezzo milione di metri cubi di business park, noi il flaminio con 900mq di negozi, forse un albergo. Per non parlare dello stadio. Ci ritroveremmo un rottame da sistemare come vogliono i Nervi. Sarebbe l'inizio del progetto Barcellona/Espanyol e il definitivo fallimento della Lazio calcio.

[disabitato]

E ci costa pure 300 mln.

[Drenai]

quello che spesso non si capisce è che lo stadio non lo puoi cambiare ogni 10 anni. non siamo in america.
se mai capiterà l'occasione di farlo, dovremo approfittarne alla grandissima perchè poi per parecchi decenni quello che avremo ci terremo. come laziali dovremmo essere i primi a sperare di mettere insieme il piu possibile a corredo dello stadio, non a caso è quello su cui si fa leva in questi giorni per coalizzare i romanisti (tacendogli che alla roma non andrebbe nulla di quello che vogliono costruire ma questo è un altro discorso).
noi invece muoriamo dalla voglia di fare i cavalieri bianchi.

[MagoMerlino]

E ci costa pure 300 mln.

Io non lo so se una cosa del genere sarebbe fattibile, però il Flaminio ristrutturato, 40.000 posti, coperto, con annesso museo, area commerciale, integrata l'area dell Palazzetto dello sport con interesse della polisportiva, praticamente al centro di Roma, per 300 milioni di euro... Per finanziarlo ci sarebbe il credito sportivo, uno sponsor, magari un aumento di capitale. Non lo vedrei un pessimo affare.
Certo a Lotito converrebbe praticamente zero, ma a noi interessa la Lazio o gli interessi di Lotito?

[chemist]

Io non lo so se una cosa del genere sarebbe fattibile, però il Flaminio ristrutturato, 40.000 posti, coperto, con annesso museo, area commerciale, integrata l'area dell Palazzetto dello sport con interesse della polisportiva, praticamente al centro di Roma, per 300 milioni di euro... Per finanziarlo ci sarebbe il credito sportivo, uno sponsor, magari un aumento di capitale. Non lo vedrei un pessimo affare.
Certo a Lotito converrebbe praticamente zero, ma a noi interessa la Lazio o gli interessi di Lotito?

900mq di superficie commerciale sono 5 o 6 appartamenti di dimensioni medio-grande. Tanto per dire cinecitta' 2 sono 66.000mq, porte di roma 150.000mq. O e' un refuso o sarebbe da sputargli in un occhio. Gli interessi della Lazio coincidono con quelli di Lotito. Con questa proposta falliamo nel giro di pochi anni.

[Russotto]

Si interessante. Per i romanisti. Certo, loro piu' di mezzo milione di metri cubi di business park, noi il flaminio con 900mq di negozi, forse un albergo. Per non parlare dello stadio. Ci ritroveremmo un rottame da sistemare come vogliono i Nervi. Sarebbe l'inizio del progetto Barcellona/Espanyol e il definitivo fallimento della Lazio calcio.

Io ho detto che è interessante l'intervista. Non che la proposta sia quella giusta.

In particolare mi interessava il passaggio in cui si evince che lo Stadio sarebbe costruito da una società che nulla ha a che vedere con la S.S. Lazio e che quest'ultima pagherebbe un canone, che è quello che chiedevo l'altra volta.

Chi garantisce che gli introiti commerciali sarebbe reinvestiti nella S.S. Lazio? Nessuno. proprio nessuno. Dobbiamo fidarci.

Interessante anche il confronto tra i due progetti. Loro fanno un business park + opere pubbliche, Lotito invece vorrebbe costruire appartamenti. Almeno così dice il tizio. Io avevo capito che anche nel progetto della roma ci fossero appartamenti.

[Drenai]

gli appartamenti non possono piu esserci per nessuno. proprio perchè è stato aggiunto alla legge sugli stadi il divieto di costruire residenziale a compensazione, alcuni dicono proprio causa lotito.
in generale chiunque costruisce lo stadio, sarà sempre un costruttore, non certo direttamente la società di calcio.
il punto è che la società non lo paga, semplicemente questo in cambio della costruzione di stadio e annessi, si becca le cubature, che infatti si chiamano di compensazione.
se queste mancano, o sono minime, come nel caso del flaminio, chi si accolla i lavori dovrebbe essere pagato dalla lazio.

praticamente è quello che ha fatto l'udinese. io sinceramente, visto che la carta è una sola, spererei di giocarmela meglio.

[Russotto]

gli appartamenti non possono piu esserci per nessuno. proprio perchè è stato aggiunto alla legge sugli stadi il divieto di costruire residenziale a compensazione, alcuni dicono proprio causa lotito.
in generale chiunque costruisce lo stadio, sarà sempre un costruttore, non certo direttamente la società di calcio.
il punto è che la società non lo paga, semplicemente questo in cambio della costruzione di stadio e annessi, si becca le cubature, che infatti si chiamano di compensazione.
se queste mancano, o sono minime, come nel caso del flaminio, chi si accolla i lavori dovrebbe essere pagato dalla lazio.

praticamente è quello che ha fatto l'udinese. io sinceramente, visto che la carta è una sola, spererei di giocarmela meglio.

Ok, quindi bisognerebbe costruire cosa esattamente? Un centro commerciale? Uffici? Giusto?
Lotito presenterà un disegno tale e quale a quello della roma ma sulla Tiberina, se dovesse passare. Oppure lo convinceranno a fare il flaminio e la compensazione gliela concederanno sulla Tiberina ma sarebbe troppo sporca.

Mi confermi che quindi la Lazio non sarebbe proprietaria del proprio stadio?

[MagoMerlino]

900mq di superficie commerciale sono 5 o 6 appartamenti di dimensioni medio-grande. Tanto per dire cinecitta' 2 sono 66.000mq, porte di roma 150.000mq. O e' un refuso o sarebbe da sputargli in un occhio. Gli interessi della Lazio coincidono con quelli di Lotito. Con questa proposta falliamo nel giro di pochi anni.

Per area commerciale intendo dedicata esclusivamente alla vendita del merchandising ed eventualmente di prodotti degli sponsor, un ristorante un bar. Non un centro commerciale.
Ma ci interessa lo stadio o una speculazione come Tor di Valle?

[Drenai]

io non ho idea di cosa ci fosse nel progetto di lotito, ma credo che la lazio sarebbe rimasta proprietaria dello stadio e di qualche struttura annessa (museo, qualche negozio, forse l'albergo) mentre il grosso delle cubature, residenziali nel progetto originario, per forza di cose uffici oggi, sarebbero andati a mezzaroma o chi per lui.
in ogni caso la tiberina se non puoi fare residenziale ma solo uffici non ha senso, nessuno andrebbe a mettere i suoi headquarters a riano.

Ma ci interessa lo stadio o una speculazione come Tor di Valle?

a me interessa che la lazio ne esca piu forte.
se devo fare un centinaio di milioni di debiti e manco posso patrimonializzare, dal punto di vista sportivo l'operazione stadio sarebbe una jattura. la lazio deve puntare ad avere lo stadio a costo zero (ovvero con cubature adeguate da regalare) e restare proprietaria dello stadio (come minimo) e di qualche cosa annessa. finchè non si trova il modo di fare una cosa del genere ci conviene restare all'olimpico per quanto sia scomodo.
il discorso che la partita si vedrebbe bene, a mio avviso è quello meno importante quando si parla di stadio nuovo.

[MagoMerlino]

Non so se nella proposta Pelonzi il Flaminio ristrutturato sarebbe di proprietà della Lazio, di certo se non lo fosse, non vedo quale convenienza la Lazio avrebbe nell'iniziativa, nel caso fosse a suo totale carico l'onere dei lavori.
Da quanto si legge non appare chiaro chi si assumerebbe l'onere finanziario, della ristrutturazione. Dovesse farla il comune, insieme ad altri soggetti interessati, magari per l'albergo citato nell'articolo, con la partecipazione anche della Lazio, per poi darlo in concessione pluriennale gratuita alla Lazio, potrebbe essere un altro discorso.

[Russotto]

io non ho idea di cosa ci fosse nel progetto di lotito, ma credo che la lazio sarebbe rimasta proprietaria dello stadio e di qualche struttura annessa (museo, qualche negozio, forse l'albergo) mentre il grosso delle cubature, residenziali nel progetto originario, per forza di cose uffici oggi, sarebbero andati a mezzaroma o chi per lui.
in ogni caso la tiberina se non puoi fare residenziale ma solo uffici non ha senso, nessuno andrebbe a mettere i suoi headquarters a riano.

a me interessa che la lazio ne esca piu forte.
se devo fare un centinaio di milioni di debiti e manco posso patrimonializzare, dal punto di vista sportivo l'operazione stadio sarebbe una jattura. la lazio deve puntare ad avere lo stadio a costo zero (ovvero con cubature adeguate da regalare) e restare proprietaria dello stadio (come minimo) e di qualche cosa annessa. finchè non si trova il modo di fare una cosa del genere ci conviene restare all'olimpico per quanto sia scomodo.
il discorso che la partita si vedrebbe bene, a mio avviso è quello meno importante quando si parla di stadio nuovo.

Ma se quindi per legge non se possono fa appartamenti e gli uffici non interessano a nessuno che fai? Centro commerciale? Li già ce ne sono un paio piccoli.
Oppure va cambiata la zona.

[Drenai]

aggiungo una postilla.
nel caso della tiberina (tralasciamo tutti i discorsi sulla effettiva fattibilità, parlo solo dell'ipotesi tiberina) lotito avrebbe tranquillamente lasciato che la lazio restasse proprietaria dello stadio proprio perchè il suo vantaggio personale (che comunque c'è perchè il valore patrimoniale della lazio aumenta) sarebbe stato comunque minimo rispetto a quello che avrebbe avuto dall'utilizzo di terreni che erano già suoi, per costruire tutto questo.
cioè sarebbe stata la soluzione di gran lunga piu conveniente per la lazio rispetto a qualsiasi altra cosa immaginabile, eppure una enorme fetta di laziali l'ha sempre avversata, perchè era anche la piu conveniente per lotito.
lo stesso progetto, spostato da un'altra parte, diventa piu oneroso per la lazio perchè lotito si troverebbe un pò nella condizione in cui è pallotta nel caso di tor di valle (cioè il suo ritorno personale diventa proprio lo stadio).

qualcuno sa in quale quota juve e udinese hanno contribuito direttamente alle spese per i loro stadi? e cosa gli è rimasto in tasca a cose fatte a livello di proprietà?

[BobLovati]

uno stadio senza attività`commerciali, per 19 (magari fra qualche anno 17) partite l´anno+eventuali partite di coppe varie significherebbe solo andare al fallimento economico.

I 280-300 mln€ di cui parla Pelonzi sono la chiara dimostrazione che si sta parlando a vanvera, ed anche con un albergo (chissà con quante stanze e di che livello) non ci si fanno i soldi necessari a mantenerlo.

Se è un così grande affare perché rai-mediaset-sky che da settimane non parlano d´altro non brigano per farlo assegnare alla trigoriese, perché ??

Facciamocela ´sta domanda e diamoci una risposta   

[MagoMerlino]

Ma se quindi per legge non se possono fa appartamenti e gli uffici non interessano a nessuno che fai? Centro commerciale? Li già ce ne sono un paio piccoli.
Oppure va cambiata la zona.

Se ti stai riferendo alla Tiberina, terreni di proprietà della famiglia Mezzaroma, credo che tra vincoli idrogeologici e l'impossibilità di costruire abitazioni ad uso civile, l'idea sia ormai irrealizzabile.
Potrebbero al massimo essere utilizzati come merce di scambio, nel caso fossero individuati terreni di proprietà comunale utili alla realizzazione dello stadio e delle strutture compensative, non paghi i terreni ma li permuti a costo zero. Visti però i soggetti in gioco, sospetto non sia praticabile.

[Russotto]

aggiungo una postilla.
nel caso della tiberina (tralasciamo tutti i discorsi sulla effettiva fattibilità, parlo solo dell'ipotesi tiberina) lotito avrebbe tranquillamente lasciato che la lazio restasse proprietaria dello stadio proprio perchè il suo vantaggio personale (che comunque c'è perchè il valore patrimoniale della lazio aumenta) sarebbe stato comunque minimo rispetto a quello che avrebbe avuto dall'utilizzo di terreni che erano già suoi, per costruire tutto questo.
cioè sarebbe stata la soluzione di gran lunga piu conveniente per la lazio rispetto a qualsiasi altra cosa immaginabile, eppure una enorme fetta di laziali l'ha sempre avversata, perchè era anche la piu conveniente per lotito.
lo stesso progetto, spostato da un'altra parte, diventa piu oneroso per la lazio perchè lotito si troverebbe un pò nella condizione in cui è pallotta nel caso di tor di valle (cioè il suo ritorno personale diventa proprio lo stadio).

qualcuno sa in quale quota juve e udinese hanno contribuito direttamente alle spese per i loro stadi? e cosa gli è rimasto in tasca a cose fatte a livello di proprietà?

Scusa Drenai, ma che cazzo ce ne frega a noi di quello che pensano o non pensano i tifosi. Qui contano i progetti, la fattibilità, i reali vantaggi della Lazio. Cosa spostano 4 coglioni che avrebbero anche fatto fallire la Lazio per non vedere piu' Lotito? Nulla. La squadra per fortuna è ancora lì e non va neanche tanto male. Quindi? Parliamo di cosa realmente si può fare e cosa no, senza tirare in mezzo gente che conta come il due di coppe quando comanna bastoni.

Se ti stai riferendo alla Tiberina, terreni di proprietà della famiglia Mezzaroma, credo che tra vincoli idrogeologici e l'impossibilità di costruire abitazioni ad uso civile, l'idea sia ormai irrealizzabile.
Potrebbero al massimo essere utilizzati come merce di scambio, nel caso fossero individuati terreni di proprietà comunale utili alla realizzazione dello stadio e delle strutture compensative, non paghi i terreni ma li permuti a costo zero. Visti però i soggetti in gioco, sospetto non sia praticabile.

Ma i terreni a Tor di Valle di chi sono? E a che titolo vengono dati alla società Roma Stadio?

[MagoMerlino]

uno stadio senza attività`commerciali, per 19 (magari fra qualche anno 17) partite l´anno+eventuali partite di coppe varie significherebbe solo andare al fallimento economico.

I 280-300 mln€ di cui parla Pelonzi sono la chiara dimostrazione che si sta parlando a vanvera, ed anche con un albergo (chissà con quante stanze e di che livello) non ci si fanno i soldi necessari a mantenerlo.

Se è un così grande affare perché rai-mediaset-sky che da settimane non parlano d´altro non brigano per farlo assegnare alla trigoriese, perché ??

Facciamocela ´sta domanda e diamoci una risposta   

Perchè a quelli dello stadio frega niente, l'interesse è la speculazione. Lo stadio è solo una giustificazione e lo usano come leva nei confronti dell'amministrazione pubblica.

[MagoMerlino]

Ma i terreni a Tor di Valle di chi sono? E a che titolo vengono dati alla società Roma Stadio?

I terreni sono di Parnasi, e saranno di proprietà della società che realizzerà la speculazione. La xxxx poi pagherà un canone per usufruire dello stadio e delle strutture, ma non credo che lo stadio sarà patrimonio della xxxx. Neppure trigoria è più loro, pagano l'affitto per utilizzarlo.

[Drenai]

Ma se quindi per legge non se possono fa appartamenti e gli uffici non interessano a nessuno che fai? Centro commerciale? Li già ce ne sono un paio piccoli.
Oppure va cambiata la zona.

io penso che sulla tiberina sia praticamente impossibile perchè è a monte della diga. quindi non puoi sfruttare la eventuale decisione pro roma e dire allora pure io. se si vuole sfruttare il traino della questione roma andrebbe trovata un'altra area di concerto col comune, un'alleanza con un altro costruttore ecc. è una faccenda lunga e complicata. e il risultato finale per la lazio sarebbe meno conveniente rispetto a quello ipotetico della tiberina.

viceversa se si vuole fare una cosa piu in piccolo, tipo flaminio, bisognerebbe vedere come hanno coperto le spese nel caso di stadio e basta (l'udinese) o di stadio e poco altro (juve) e fare qualcosa di simile. ma consci che, dal punto di vista del fatturato, si sarebbe perso un treno che non ripassa.