Idee per la palazzina acquistata dalla S.S. Lazio

[BobLovati]

Domanda scema eh, ma "tecnicamente" la nostra Formello non è Roma?

no, secondo l´Ag.Entrate, Formello è il comune più ricco d´Italia   

[giamma]

non deve vendere nulla Fa´; non serve la visibilità. Meglio l´idea stranamente realizzabile, stavolta. del buon f_m.: caffetteria snack e sala convegni, riunioni, presentazioni

A parte che a via Valenziani non ci passa quasi nessuno, romano o turista che sia. Hai presente dov'è?
Ciò detto... sì, confermo che se ho un palazzo al centro di Roma me lo affitto per garantirmi una rendita certa. Ogni altro uso non arreca alcun vantaggio tangibile e misurabile alla Lazio.
Ovviamente i proventi netti dalla valorizzazione dell'immobile sarebbero utilizzati dalla Lazio per allestire una rosa ancor più competitiva, visto che il nostro core business è il calcio e non l'immobiliare. Il tutto, dunque, dovrebbe essere funzionale ad aumentare la base di ricavi che la Lazio utilizza ogni anno per allestire una formazione competitiva.

Poi, per carità, se mi convincete che con l'inaugurazione del Museo della Lazio di via Valenziani otterremo un rafforzamento della fidelizzazione dei tifosi italiani e stranieri della nostra, sino ad ottenere - ad esempio - che ogni singolo balcone laziale venga impavesato con stendardi biancocelesti, beh... sarò il primo a cambiare idea.

In quella strada strettissima e contrariamente a quanto affermato discretamente trafficata e dal parcheggio impossibile, porre una sede della Lazio e/o un museo sarebbe una follia, l'ennesimo buco nell'acqua.
La location non è neppure adatta ad una caffetteria o similia per i motivi di cui sopra e perché la zona non è più commerciale (un mio caro amico ha un negozio nella vicina via Piave, negozio che nei primi settant'anni del novecento ha arricchito la sua famiglia ma che adesso e da  svariati anni produce solo rogne e passività), inadatto anche ad essere affittato per abitazioni l'unico utilizzo sensato è quello dell'uso ufficio dandolo per intero in gestione ad una società specializzata che ci ripaghi il mutuo, le tasse e ci dia un piccolo utile.
Per la cronaca di sola IMU il palazzo dovrebbe pagare non meno di 50 euro al metro quadro.

[franz_kappa]

...beh, se io sò che a 200 mt da termini ce sta er museo daaaa Lazio ce passo da via Valenziani.

certo Franz che ogni incremento economico è riconducibile per essere usato a rafforzamento della rosa, ma un affitto a via Valenziani cosa ci compri? Ora non conosco ne metratura ne i prezzi al mq del palazzo, ma cosa ci faresti?...toh 100 mila annui? in 10 anni 1 milione, mica pochi, vero, ma sono numeri a caso, sto ragionando a spanne...io ci farei la sede e il museo lo stesso.
Voglio stare a Roma come sede, no a Formello, lì ci si allena. stop.

Comprendo. Ambizione legittima, ripeto. Solo mi sorprende - ma è una sensibilità personale che non approfondisco oltre, visto che è la mia soggettiva visione delle cose - che nell'ambiente laziale (del quale noi utenti del forum siamo un'infinitesima rappresentanza) convivano due atteggiamenti apparentemente conflittuali.
Da un lato si fatica (per pigrizia, ritrosia, disinteresse, diversa modalità di vivere il tifo) a manifestare la nostra presenza nella città, anche all'indomani dell'importante vittoria nella finale di Coppa contro la xxxx (in tal senso l'esempio delle bandiere ai balconi ha mero carattere esemplificativo). Dall'altro chiediamo a gran voce che la Società insedi nell'immobile in via Valenziani da lei recentemente rilevato il Museo storico e la sede della Lazio.

Ovvio che le due tipologie di approccio non sono riconducibili alle stesse persone (ovvero chi è ritroso a manifestarsi laziale immagino sarà poco interessato ad avere sede e Museo storico della Lazio in Roma, mentre chi sarebbe anche propenso a manifestare tangibilmente la propria fede laziale vorrebbe, al contempo, che la sede della Società fosse riportata a Roma, magari nell'immobile destinato a ospitare anche un Museo storico). Ma la contraddizione resta, secondo me.

§§§

Secondo aspetto, assai più rilevante per come la vedo io: leggo che un ipotetico affitto dell'immobile di via Valenziani (affittato in parte o integralmente) non renderebbe che poche centinaia di migliaia di euro all'anno. A me pare che alla Lazio l'immobile, pur ottenuto nell'ambito di una complessa operazione legata a vecchi crediti della Lazio verso Cirio Immobiliare (o altra Società del Gruppo Cirio), sia costato alcuni milioni.

Questa fattispecie mi riporta a una conversazione avuta con amici di amici presso cui sono stato ospite, nell'ultimo w-e, in Centro Italia. Uno di costoro, in particolare, si vantava di possedere un uliveto il cui valore ammonterebbe a 100mila euro annui. Lo stesso, tuttavia, aveva alcuni minuti prima affermato, immagino per celebrare la sua munificenza, che l'olio che annualmente produceva nel suo fondo, destinato alla sua famiglia e a pochi selezionati amici, gli costava - tra potatura, concimatura, raccolta e cura del terreno e delle piante - sui 3.000 euro annui. Volendo venderlo a un prezzo congruo, aggiungeva, avrebbe dovuto chiedere sino a 15 euro alla bottiglia. Oggettivamente un valore fuori mercato, per un produttore individuale. Nell'ipotesi di produrre tante olive da ottenere 400 litri d'olio (ovvero il valore massimo mai raggiunto da quella proprietà, come riferito dallo stesso proprietario, da me interrogato in merito), il ricavo sarebbe ammontato a 6.000 euro annui, a patto di vendere ogni litro all'esoso prezzo di 15 euro. Detratte le spese, sarebbe rimasto un utile attorno ai 3.000 euro annui.

Al che gli ho chiesto: ma non è eccessivo un valore di 100mila euro per un cespite che rende, bene che va, il 3% annuo (nell'anno di produzione intensa, beninteso. perchè gli anni in cui produci 100 litri d'olio è tutta remissione...)? La risposta è stata assai evasiva.

Ecco che, mutatis mutandis, mi pongo la stessa domanda per l'immobile di via Valenziani, che io considero solo da un punto di vista di utilità per la Lazio. Se, come leggo, l'affitto che l'immobile renderebbe non supererebbe i 500mila euro annui, a che pro la Lazio avrebbe investito milioni e milioni di euro per un bene che non rende poi così tanto? Per avere la sede in Roma? Per il Museo storico?

Se c'è una smania di avere una cimelioteca in Roma si sarebbe potuto, con assai minor esborso, affittare i locali necessari in zona strategica. O no?
Potrebbe anche essere, penso io, che lo stabile offra invece potenzialità di rendimento interessanti (più interessanti di quanto noi si possa stimare) e dunque sarebbe maggiormente fruttuoso metterlo a reddito.

[giamma]

.....................Ecco che, mutatis mutandis, mi pongo la stessa domanda per l'immobile di via Valenziani, che io considero solo da un punto di vista di utilità per la Lazio. Se, come leggo, l'affitto che l'immobile renderebbe non supererebbe i 500mila euro annui, a che pro la Lazio avrebbe investito milioni e milioni di euro per un bene che non rende poi così tanto? Per avere la sede in Roma? Per il Museo storico?......................

Il pro è la capitalizzazione della Lazio, il pro sta anche nel fatto che il mutuo viene scalato dal reddito ed una parte di esso è come se ce lo pagasse lo stato; pienamente d'accordo con chi, in un post precedente, auspicava altri investimenti del genere.

[franz_kappa]

Il pro è la capitalizzazione della Lazio, il pro sta anche nel fatto che il mutuo viene scalato dal reddito ed una parte di esso è come se ce lo pagasse lo stato; pienamente d'accordo con chi, in un post precedente, auspicava altri investimenti del genere.

Un dubbio: con la frase "Il mutuo viene scalato dal reddito" intendi che gli interessi sul finanziamento sono in parte detraibili, giusto?

Ciò detto, il tuo discorso è chiaro e lo trovo convincente. 
Il bene impatta direttamente sullo stato patrimoniale (se mi concedi la chiosa proporrei che il 'pro' è la patrimonializzazione della Lazio e non la capitalizzazione) e solo indirettamente e in misura minore sul conto economico. In effetti su quest'ultimo mi ero principalmente concentrato nelle mie riflessioni. In ciò finendo in parte fuori strada.

[giamma]

Pienamente ragione avrei dovuto dire patrimonializzazione.

[franz_kappa]

Pienamente ragione avrei dovuto dire patrimonializzazione.

Trovo importante la precisazione per un motivo ben definito.
Per anni abbiamo letto (senza che molti di noi lo abbiano compreso, immagino) che lo stadio della Lazio - o altra struttura immobiliare di proprietà del club - sarebbe stato decisivo per patrimonializzare la Società con beni assai meno aleatori del calciatori.

Una frase in apparenza semplice ma, forse, ai più incomprensibile.

Poi, però, leggo sull'ultima relazione trimestrale al 31 marzo scorso (pag. 18) quanto segue: "In aprile l’Istituto per il Credito Sportivo ha provveduto ad erogare l’importo di Euro 8,10 milioni a seguito della stipula di un mutuo quindicinale quindecennale (semmai...) al tasso fisso del 6% sull’immobile di via Valenziani."

E tutto diventa maggiormente chiaro e comprensibile da chiunque: patrimonializzare significa, in termini semplici, arricchire il valore del club, aumentandone la base patrimoniale. Un club più ricco ha maggiori possibilità di indebitarsi.

Alla luce di queste mie banali osservazioni, la tua chiosa di prima risulta particolarmente pertinente:

pienamente d'accordo con chi, in un post precedente, auspicava altri investimenti del genere.

[Pomata]

Comunque un mutuo a 15 anni a tasso fisso del 6% mi sembra alto, io sto pagando euribor + 0,60 per un totale, se non erro, di un 2 e qualcosa.

[CP 4.0]

In quella strada strettissima e contrariamente a quanto affermato discretamente trafficata e dal parcheggio impossibile, porre una sede della Lazio e/o un museo sarebbe una follia, l'ennesimo buco nell'acqua.
La location non è neppure adatta ad una caffetteria o similia per i motivi di cui sopra e perché la zona non è più commerciale (un mio caro amico ha un negozio nella vicina via Piave, negozio che nei primi settant'anni del novecento ha arricchito la sua famiglia ma che adesso e da  svariati anni produce solo rogne e passività), inadatto anche ad essere affittato per abitazioni l'unico utilizzo sensato è quello dell'uso ufficio dandolo per intero in gestione ad una società specializzata che ci ripaghi il mutuo, le tasse e ci dia un piccolo utile.
Per la cronaca di sola IMU il palazzo dovrebbe pagare non meno di 50 euro al metro quadro.

La semplice differenza tra sogni e solide realtà.

Bello er palazzo, bello er negozio, bello er museo, bello er bar, poi però se alla fine dell'anno (fiscale) c'è una perdita in più vai con le lezioni di gestione delle finanze.

[Eagles71]

Tanto di cappello a Giamma e F_K che con competenza e pazienza mi hanno convinto che il palazzotto di via Valenziani, non è buono per farci il museo.

[CP 4.0]

Non è detto che non sia buono per un museo, semplicemente non basta che un idea sia affascinante per essere realizzabile ed esente da fallimenti.

Se la zona fosse piena di passanti che passando davanti all'entrata dicono perché no, potrebbe bastare molto meno in esposizioneper un giro che non dura più di una mezz'ora.

Se invece la mezz'ora la si spende solo per andarci, se non offri abbastanza per girare almeno un'oretta e mezza rischi che ti ci vano solo i quattro classici gatti in fissa.

E lo stesso vale per qualsiesi attività commerciale.

[fish_mark]

Va bene, andiamo più al centro.
Ho un posto adattissimo, anzi un vero e proprio crack.

L'ex libreria Reminders di Piazza San Silvestro.

[Fabio70rm]

Se proprio si vuole sognare, a me piacerebbe l'acquisto del palazzone di Piazza della Libertà, per intero...e metterci lì la sede della SS Lazio, non solo la sezione calcio, tutta la Polisportiva, e metterci anche il museo...ma è appunto fantascienza...

[CP 4.0]

finche' godersi quello che si ha e' roba da vdm si potra' solo campare di sogni. (anonimo romano trasferitosi a Londra)

[BobLovati]

a questo punto lo regalerei, visto che ci si rimette in ogni caso

[fish_mark]

a questo punto lo regalerei, visto che ci si rimette in ogni caso

Ma si, guarda, anche per evitare che ti fai guardare dietro ...